Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale dont la vocation est d’acheter à plusieurs un bien immobilier et en assurer ensemble la gestion. Il s’agit d’un statut juridique souvent plébiscité par de nombreux français.
Il existe plusieurs types de SCI : classique, familiale, etc. Elle ne peut avoir un but commercial. Il est important de faire le bon choix en fonction de vos projets patrimoniaux, fiscaux et de vos objectifs d’investissements.
Sur le plan fiscal, la déclaration de revenus d’une SCI peut être allégée en déduisant certaines charges de votre base d’imposition. Il doit s’agir de dépenses nécessaires à l’acquisition et à la conservation du revenu (art. 13 du Code Général des Impôts). Ce mécanisme dépend également du régime d’imposition choisi au moment de sa création.
Découvrons ensemble ce dont il s’agit et les charges pouvant être déduites du résultat imposable de votre SCI.
Dans une SCI, les principales charges déductibles sont les suivantes :
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Les dépenses d’entretien et de réparation, pour maintenir le bien en bon état. La réparation d’une canalisation défectueuse ou des travaux d’isolation sont pris en compte
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Les primes d’assurance, quel que soit le risque couvert
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Les charges récupérables non remboursées, c’est-à-dire les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et dont il n’a pas obtenu remboursement
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Les provisions pour charges de copropriétés sont déduites du revenu foncier pour l’année de leur versement et font l’objet d’une régularisation l’année suivante
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Les dépenses d’amélioration apportent un élément nouveau à un bien immobilier afin d’en améliorer le confort. Par exemple, l’installation d’une cuisine équipée, le remplacement de la chaudière en font partie
- Les intérêts d’emprunts
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La taxe foncière et les autres taxes assimilées, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
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Les frais de gestion liés à l’administration de l’immeuble, la rémunération du concierge, ou encore les honoraires versés. Les frais de gestion engagés dans le but de louer le bien ne sont pas déductibles
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L’indemnité de relogement et d’éviction d’un bail commercial ou de tout autre location uniquement si elles permettent de libérer le bien pour le louer à nouveau dans de meilleures conditions
Les SCI imposées à l’IR ne peuvent déduire des charges que de leurs revenus fonciers. Les dépenses relatives à des immeubles non occupés ne peuvent être déduites.
Chaque dépense doit avoir été supportée par le propriétaire au cours de la même année d’imposition et dans l’objectif d’acquérir ou conserver vos flux de revenus.
Les SCI imposées à l’IS peuvent déduire l’ensemble des charges énoncées ci-dessous ainsi que les frais d’agence immobilière réglés au moment de l’acquisition du bien immobilier, les frais de notaire et l’amortissement comptable du bien. Il est donc possible de déduire davantage de revenus avec ce régime fiscal pour optimiser le bénéfice net de la SCI.
Toutes les charges en SCI ne sont pas déductibles du résultat imposable, à l’instar de celles figurant à l’article 29 et à l’article 31 du Code général des impôts.
Pour distinguer les charges déductibles et non-déductibles, gardez en tête un principe simple : toutes celles affectant la structure de l’immeuble ne peuvent être déduites. Par exemple, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles. La démolition ou l’aménagement intérieur équivalent à une reconstruction ne donnent lieu à aucune déduction.
Aussi, les travaux dont l’objectif est d’augmenter le nombre d’unités de logements sont considérés comme étant similaires à une construction. Il en va de même pour la création d’une nouvelle chambre, d’une nouvelle salle d’eau ou d’une cuisine par exemple.
Les créateurs de SCI plébiscitent souvent les services d’une société de domiciliation pour simplifier la gestion quotidienne de leur société. Elles offrent de nombreux avantages :
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- Faites appel à une large panoplie de services indispensables pour alléger votre quotidien. Parmi eux, la gestion quotidienne du courrier, la mise à disposition d’un standard téléphonique, d’une assistance administrative, juridique ou la location de salles de réunion, etc.
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Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 29 mai 2020
