Depuis le 1er octobre 2026, les nouveaux baux de résidence principale doivent suivre un contrat type de location mis à jour par décret. La nouveauté la plus citée, la clause résolutoire à six semaines, n’en est pourtant pas une : le texte aligne surtout le modèle officiel sur une loi de 2023. Voici ce qui change vraiment pour les bailleurs, y compris en SCI ou en meublé.
Que change le nouveau contrat type de location depuis le 1er octobre ?
Le décret signé le 6 juillet 2026 et publié au Journal officiel du 7 juillet remplace les annexes du modèle de bail. L’article 1er s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 ; l’article 2, qui ne concerne pas la rédaction du bail (correction d’un renvoi dans le chapitre sur les impayés de dépenses de logement du code de la construction et adaptation à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon), entre en vigueur le 1er janvier 2027.
Trois modèles sont concernés : le bail vide, le bail meublé et la colocation à bail unique. Sont exclus le bail mobilité, la location saisonnière ou en meublé de tourisme, la résidence secondaire et la colocation par contrats séparés, selon la page de service-public.gouv.fr consacrée aux nouveaux modèles de bail.
| Point du contrat |
Ancien modèle |
Nouveau modèle |
| Clause résolutoire |
Clause non obligatoire dans le modèle de 2015 |
Clause intégrée, qui couvre loyer, charges et dépôt de garantie non versé, avec un délai de six semaines après le commandement de payer |
| Résidence principale |
Rien sur la servitude |
Mention de la servitude de résidence principale dans la destination des locaux, avec une clause résolutoire facultative |
| Clauses facultatives |
Non prévues |
Assurance, troubles de voisinage, résidence principale |
| Téléphone portable |
Absent |
Champ facultatif (bailleur, locataires, colocataires), sans sanction |
| Aides au logement |
Renvoi à l’article L. 351-2 du code de la construction |
Renvoi à l’article L. 831-1, actualisation à droit constant |
La clause résolutoire à six semaines est-elle vraiment nouvelle ?
Non : le délai de six semaines vient de la loi du 27 juillet 2023, et s’applique depuis le 29 juillet 2023 aux baux conclus ou renouvelés. Service-public.gouv.fr le rappelle : l’obligation d’intégrer cette clause n’est pas une nouveauté, le décret se bornant à adapter les modèles. Ce qui change au 1er octobre, c’est que le modèle officiel intègre désormais la clause et son délai.
Pour les baux plus anciens, la situation est différente. Selon des commentaires juridiques d’un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002, que nous n’avons pas consulté directement), le délai de six semaines ne modifie pas les délais écrits dans les clauses des baux en cours. Un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé conserve donc ses deux mois contractuels.
Reste une zone grise : un bail signé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026 sur l’ancien modèle, avec « deux mois » écrits. Le conseil prudent d’une avocate, cité par Village de la Justice, est de retenir le délai le plus long en cas de doute. Nous ne pouvons pas trancher ce point.
Que se passe-t-il concrètement pour un loyer de 800 € impayé ?
La différence entre deux mois et six semaines se compte en jours, pas en mois. Prenons un loyer de 800 € charges comprises, exigible le 1er du mois ; le locataire cesse de payer au 1er janvier et le commandement de payer est signifié le 10 février, pour deux échéances impayées (1 600 €), sans paiement ensuite. Exemple illustratif, année non bissextile.
| Étape |
Ancien délai (deux mois) |
Nouveau délai (six semaines) |
| Commandement de payer signifié |
10 février |
10 février |
| Durée du délai |
2 mois, soit 59 jours |
6 semaines, soit 42 jours |
| Clause acquise le |
10 avril |
24 mars |
| Échéances impayées à cette date |
4 (janvier à avril) : 3 200 € |
3 (janvier à mars) : 2 400 € |
| Écart |
— |
17 jours ; ici, 800 € d’impayés cumulés en moins |
Si aucune échéance ne tombe dans l’écart de 17 jours, l’économie en échéances est nulle ; lissé au jour, cela représente environ 447 €.
Ce n’est pas un délai d’expulsion : l’acquisition de la clause ouvre seulement la suite de la procédure (assignation, audience au moins six semaines plus tard, décision, puis commandement de quitter les lieux, deux mois en principe, avec trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars).
Les impayés continuent donc de courir pendant tout ce temps. Le juge peut aussi accorder un échéancier, jusqu’à trois ans, et suspendre les effets de la clause ; un locataire qui paie dans le délai évite la résiliation. Toute la procédure est décrite sur la fiche de service-public.gouv.fr sur les loyers impayés.
Quelles clauses facultatives peut-on ajouter ?
Le modèle prévoit trois clauses résolutoires facultatives, détaillées par l’ADIL du Morbihan : le défaut d’assurance des risques locatifs (effet un mois après un commandement infructueux), les troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive, et le non-respect de l’usage de résidence principale.
Cette dernière clause découle de la loi Le Meur et de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme : le bail doit mentionner la servitude dans les communes qui l’ont instituée, et la clause ne produit effet qu’après le délai de mise en demeure fixé par le maire. Ne reprenez pas le « mois » parfois cité : il vaut pour la clause d’assurance.
Mon bail en cours doit-il être refait ?
Non : les baux signés avant le 1er octobre 2026 restent valables et n’ont pas à être modifiés. Le cas de la tacite reconduction, lui, n’est pas tranché. Le décret vise les contrats « conclus ou renouvelés » ; or la reconduction tacite n’est pas juridiquement un renouvellement, et aucune décision de justice n’a encore répondu.
Les commentateurs divergent : certains estiment que le bail reconduit reste sous son ancien modèle jusqu’au prochain renouvellement formel, d’autres qu’il bascule à l’échéance. Dans le doute, appliquez le délai le plus protecteur et ne comptez pas sur une bascule automatique.
Qu’est-ce que ça change pour une SCI ou un loueur en meublé ?
Le modèle s’applique aux bailleurs « personne physique ou morale », sans règle spécifique aux SCI dans les sources consultées.
Rappel utile : la durée minimale d’un bail non meublé est de trois ans pour un bailleur personne physique et de six ans pour une personne morale (service-public.gouv.fr), le modèle prévoyant une mention spécifique pour la SCI constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, selon l’ANIL.
Un loueur en meublé (LMNP) utilise l’annexe 2 pour une résidence principale ; le meublé de tourisme et le bail mobilité restent hors champ. Pour choisir votre structure, consultez nos guides sur la SCI et la location, SCI ou LMNP et la SCI familiale.
Que risque-t-on à utiliser l’ancien modèle ?
L’ancien modèle n’entraîne pas la nullité du bail, et aucune sanction spécifique n’est prévue par le décret, selon les analyses juridiques consultées. En revanche, la loi de 1989 permet à chaque partie d’exiger un contrat conforme (nous n’avons pas pu vérifier la rédaction actuelle de l’article), et un locataire pourrait contester le calcul des délais.
Une avocate évoque aussi une couverture d’assurance loyers impayés fragilisée : c’est un avis, à vérifier auprès de votre assureur. Le plus simple est donc de reprendre le nouveau modèle dès la prochaine signature ou le prochain renouvellement.
Quels autres changements concernent les impayés en ce moment ?
Le délai pour signifier une injonction de payer passe de six à trois mois pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026 ; passé ce délai, l’ordonnance est non avenue. Côté aides, deux décrets du 12 février 2026 modifient les règles pour les locataires aidés (APL, ALF, ALS) à partir du 1er janvier 2027.
Enfin, la déduction des amortissements en LMNP au réel pourrait être plafonnée, mais il s’agit d’un projet de loi de finances déposé le 1er octobre 2026, pas d’une règle en vigueur : selon economie.gouv.fr, un plafond de 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer est évoqué, et les mesures ne sont pas définitives.
Conclusion
Le nouveau contrat type de location n’invente pas la clause résolutoire à six semaines : il la met enfin dans le modèle officiel. Pour un bailleur, l’action utile est de changer de trame à la prochaine signature, de vérifier le délai écrit dans les baux conclus depuis 2023, et de surveiller le sujet de la tacite reconduction.
Ces informations viennent de service-public.gouv.fr, de l’ANIL et d’analyses juridiques qui citent le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 : relisez le texte officiel avant toute décision.
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