Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés, des statuts écrits, une annonce légale puis une immatriculation. Aucun capital minimum n’est imposé. En 2026, les frais officiels s’élèvent à environ 271 € hors TVA pour une SCI qui rédige elle-même ses statuts.
Ce guide suit l’ordre réel des démarches, avec les montants relevés sur les sites officiels, le choix fiscal à faire dès la création et les pièges que les associés découvrent trop souvent après coup.
Qu’est-ce qu’une SCI et à quoi sert-elle ?
Une société civile immobilière est une société à objet civil : elle sert à acquérir, détenir et gérer un ou plusieurs immeubles, et non à exercer une activité commerciale. Elle acquiert la personnalité morale à son immatriculation, ce qui signifie que le bien appartient à la société et non plus aux associés directement. Notre article sur la définition de la SCI détaille ce fonctionnement.
On y recourt surtout pour acheter à plusieurs sans subir l’indivision, organiser la transmission d’un patrimoine familial ou séparer un immeuble du reste de son patrimoine. Les besoins varient beaucoup d’un projet à l’autre, et la forme de la SCI doit suivre l’objectif poursuivi.
Il existe plusieurs usages courants : la SCI de gestion ou de location, la SCI d’attribution et la SCI de construction-vente. Découvrez les différents types de SCI, ou la SCI familiale si votre projet vise la transmission entre proches.
Elle n’est pas adaptée à tous les projets : elle ajoute des formalités et des obligations comptables qu’un achat en nom propre n’impose pas. Comparez les deux options avant de vous lancer.
Combien d’associés et quel capital prévoir ?
La loi exige au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Une SCI unipersonnelle ne peut pas être créée. Si toutes les parts se retrouvent ensuite dans une seule main, l’article 1844-5 du Code civil écarte la dissolution automatique, mais tout intéressé peut la demander si la situation n’est pas régularisée dans un délai d’un an.
Le capital est libre : 100 € comme 100 000 € sont possibles, la loi ne fixe aucun minimum. En pratique, il doit rester cohérent avec le projet, car une banque regarde l’apport des associés avant de financer l’acquisition d’un bien.
La répartition des parts compte plus que le montant du capital. Elle fixe les droits de vote, la part des bénéfices et surtout la part des dettes que chaque associé peut devoir supporter. Détenir 1 % du capital réduit l’exposition sans la supprimer, comme on le verra plus bas. Pour les apports en numéraire ou en nature, consultez notre guide sur les apports et le capital d’une SCI.
Quelles sont les étapes pour créer une SCI ?
Étape 1 : définir le projet, les associés et le gérant
Fixez d’abord l’objet de la société, la liste des associés, la répartition des parts et le futur gérant. Ces choix figurent ensuite dans les statuts et se corrigent difficilement sans nouvelle formalité. Si la SCI doit détenir un logement loué meublé, anticipez dès maintenant l’enjeu fiscal décrit plus bas.
Étape 2 : rédiger les statuts et choisir le siège
Les statuts sont établis par écrit et signés par tous les associés. Ils précisent l’objet, la dénomination, le siège, la durée, le capital, les apports et les règles de fonctionnement. Les associés peuvent les rédiger eux-mêmes ou passer par un professionnel ; l’acte notarié devient nécessaire dès qu’un immeuble est apporté à la société.
Le siège peut être fixé chez le gérant, chez un associé ou dans un local de domiciliation. Notre guide sur la domiciliation d’une SCI explique les conditions, et celui sur la rédaction des statuts liste les clauses à prévoir.
Étape 3 : apporter le capital et ouvrir un compte
Chaque associé réalise son apport, en numéraire ou en nature. Il est utile d’ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI pour encaisser les loyers et payer les charges, séparément des comptes personnels. Un apport d’immeuble suppose une évaluation et un acte notarié.
Étape 4 : publier l’annonce légale
L’annonce légale informe les tiers de la constitution de la société. Pour 2026, le tarif forfaitaire d’une annonce de constitution de SCI est de 191 € HT en métropole et dans la plupart des outre-mer, et de 223 € HT à La Réunion et à Mayotte, selon la publication d’Entreprendre Service-Public sur les tarifs 2026.
Conservez l’attestation de parution fournie par le journal : elle est demandée avec le dossier d’immatriculation. Vérifiez le tarif applicable le jour de la publication, car il est révisé chaque année.
Étape 5 : immatriculer la société
Le dossier se dépose en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, avec les statuts, l’annonce légale, l’identité des associés et du gérant et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
L’immatriculation d’une société civile coûte 60,38 €, auxquels s’ajoutent 19,33 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Une fois la formalité acceptée, la SCI reçoit son extrait Kbis et son numéro Siren.
Combien coûte la création d’une SCI en 2026 ?
Voici les frais officiels relevés sur la page Entreprendre Service-Public sur le coût des formalités, vérifiée par l’administration en mars 2026. Ils n’incluent ni les honoraires d’un professionnel, ni les frais liés à l’achat du bien.
| Poste |
Montant |
À savoir |
| Immatriculation d’une société civile |
60,38 € |
Frais du guichet des formalités |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs |
19,33 € |
Obligatoire avec l’immatriculation |
| Annonce légale de constitution d’une SCI |
191 € HT |
Forfait 2026 en métropole |
| Total des frais officiels |
270,71 € hors TVA |
Pour deux associés, statuts rédigés par eux |
| Statuts rédigés par un professionnel |
Honoraires libres |
À demander par devis |
Prenons un cas chiffré : deux associés créent une SCI avec 1 000 € de capital et rédigent eux-mêmes leurs statuts. Les frais officiels atteignent 270,71 € hors TVA, soit environ 27 % du capital. S’ils font appel à un notaire ou à un avocat, il faut ajouter des honoraires, fixés librement.
Avec toute domiciliation, SeDomicilier offre la création de votre SCI : son service de création de SCI en ligne prend en charge les statuts et les formalités, hors frais officiels, qui restent à régler.
Dans le cas d’un appartement apporté à la société, l’acte notarié et les formalités de publicité foncière deviennent le premier poste de dépense, sans commune mesure avec ces 271 €. Demandez un devis détaillé avant de signer.
SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir dès la création ?
Par défaut, une SCI est transparente fiscalement : l’article 8 du Code général des impôts soumet les associés à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices correspondant à leurs droits, à condition que la société ne se livre pas à une activité commerciale. Le résultat est donc imposé chez les associés, même s’il n’est pas distribué.
La société peut opter pour l’impôt sur les sociétés. L’option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel elle veut être soumise pour la première fois à l’IS. Une SCI qui vise l’IS dès sa première année doit donc agir très tôt.
| Critère |
SCI à l’IR (par défaut) |
SCI à l’IS (sur option) |
| Qui est imposé |
Les associés, selon leurs droits |
La société, puis les associés sur les dividendes |
| Amortissement du bien |
Non déduit des revenus fonciers |
Possible dans la comptabilité de la société |
| Possibilité de revenir |
Sans objet |
Renonciation encadrée |
L’option n’est pas anodine. Selon l’article 239 du CGI, une société qui renonce à l’IS ne peut plus y opter de nouveau, et l’option devient irrévocable si aucune renonciation n’a été notifiée avant l’échéance fixée pour le cinquième exercice suivant. Notre article sur la SCI à l’IS détaille les cas où elle se justifie.
Autre point décisif : l’article 8 réserve l’IR aux sociétés civiles qui ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations commerciales. Une SCI qui loue en meublé de manière habituelle peut donc sortir de ce cadre. Faites valider le choix par votre expert-comptable avant de signer les statuts.
Quelle responsabilité pour les associés d’une SCI ?
Les associés répondent des dettes sociales indéfiniment et à proportion de leurs parts dans le capital, selon l’article 1857 du Code civil. Si la SCI doit 100 000 € qu’elle ne peut pas payer, un associé qui détient 40 % peut être appelé pour 40 000 €, sur l’ensemble de son patrimoine personnel.
Les créanciers ne peuvent toutefois se retourner contre un associé qu’après avoir vainement poursuivi la société, comme le prévoit l’article 1858 du Code civil. Cette protection est réelle, mais elle ne supprime pas le risque.
Pour un emprunt contracté par la SCI, la banque peut en outre demander la caution personnelle des associés. Cet engagement s’ajoute à la responsabilité légale et se négocie séparément, avant la signature de l’offre de prêt.
Qui gère la SCI et quelles obligations après la création ?
Le gérant, associé ou non, est désigné dans les statuts ou par un acte séparé et représente la société. Notre guide sur le gérant de SCI précise ses pouvoirs et sa responsabilité.
Au moins une fois par an, le gérant rend compte de sa gestion aux associés, qui approuvent les comptes. La société doit aussi déclarer ses résultats chaque année et tenir à jour les informations sur ses bénéficiaires effectifs en cas de changement.
Les règles varient selon le régime retenu : consultez notre article sur les obligations comptables de la SCI pour savoir ce qui s’applique à votre situation.
Quelles erreurs éviter en créant une SCI ?
Copier des statuts types sans les adapter est l’erreur la plus fréquente. Les clauses sur les pouvoirs du gérant, les majorités de décision et l’entrée de nouveaux associés conditionnent la vie de la société pendant des années.
Oublier le délai de l’option IS prive la société d’un régime qui aurait pu convenir : l’option se notifie dans les trois premiers mois de l’exercice.
Apporter un immeuble sans acte notarié bloque la publicité foncière et fragilise la propriété de la société sur le bien.
Un projet de location meublée mérite un calcul préalable : le régime fiscal d’une SCI qui loue en meublé diffère de celui d’une SCI classique. Notre analyse sur la SCI et le statut LMNP compare les situations.
Constituer la société avec un associé de complaisance expose à un risque : l’article 1832 du Code civil impose que chaque associé s’engage à contribuer aux pertes, ce qui suppose une réelle implication.
Ne pas prévoir la sortie d’un associé complique ensuite les successions et les désaccords. Prévoyez dès le départ les règles de cession, d’agrément et d’évaluation des parts.
Conclusion
La création d’une SCI coûte, en frais officiels, environ 271 € hors TVA pour deux associés qui rédigent leurs statuts, mais les vrais enjeux sont ailleurs : le choix entre IR et IS, la répartition des parts et la responsabilité indéfinie des associés.
Avant de signer, faites relire vos statuts, simulez le régime fiscal avec votre expert-comptable et vérifiez le tarif de l’annonce légale le jour de la publication.
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