Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société permettant de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. Il s’agit d’un outil souvent plébiscité par de nombreux français pour faciliter la gestion d’un patrimoine, et en optimiser la transmission.
Une SCI possède une véritable personnalité juridique, est administrée par un gérant désigné suite au vote des associés. Son fonctionnement est fixé dans ses statuts. Elle est imposée à l’IR (Impôt sur le revenu) par défaut, mais peut opter pour une imposition à l’IS (Impôt sur les sociétés), si les associés le désirent.
Ce choix est lourd de conséquences et doit être examiné attentivement pour minimiser l’imposition des revenus perçus et des plus-values immobilières.
Il dépend aussi de vos revenus annexes, et de toute la structuration de votre patrimoine.
Deux régimes d’imposition coexistent en SCI. Par défaut, une SCI est imposée à l’IR (Impôt sur le revenu). Sa fiscalité est celle des revenus fonciers. Les associés sont imposés entre leurs mains (de la même manière qu’un propriétaire de bien immobilier) dans la catégorie des capitaux mobiliers à hauteur de 17,2%.
Quant aux plus-values immobilières réalisées au moment de la cession de biens, elles sont imposées à hauteur de la quote-part qui revient à chacun. Chaque associé doit alors supporter une imposition de 19% à laquelle s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.
Tout bien dont la plus-value imposable est supérieure à 50 000€ génère le paiement d’une taxe supplémentaire. Il est important de relever qu’un abattement progressif s’applique en fonction du nombre d’années de détention du bien. A partir de 30 ans, la plus-value est entièrement exonérée de cotisations sociales. Il faut attendre 22 ans pour qu’elle ne soit plus soumise au paiement de l’IR.
Cependant, il est possible de préférer une imposition à l'IS. Dans ce cas, la SCI est imposée directement au taux de 33,33%.
Les récentes annonces du Premier Ministre retardent l'objectif de diminution de l'IS à 25% en 2023, sans préciser concrètement quelle sera la trajectoire progressive de diminution adoptée. Le revenu fiscal des sociétés est taxé à un taux de 15% entre 0€ et 38 120€, puis au taux de 28% entre 38 121€ et 500 000 €.
Les associés ne paient des impôts et cotisations que sur les dividendes reçus. Depuis le 1er janvier 2018, la flat tax est un prélèvement unique de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux) qui s’applique pour taxer les dividendes perçus.
Au-delà des conditions d’imposition des bénéfices évoquées précédemment, plusieurs autres points doivent attirer votre attention pour faire votre choix.
Dans une SCI à l’IR, les frais d’acquisition des immeubles ne sont pas déductibles fiscalement. Or, ils peuvent être déduits du résultat imposable dans les SCI à l’IS.
Dans une SCI à l’IR, les travaux d’entretien, de réparation, les primes d’assurances, provisions pour charges de copropriété, taxe foncière et les intérêts d’emprunts sont déductibles. Dans une SCI à l’IS, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société le sont.
Dans une SCI à l’IR, l’amortissement de votre bien immobilier ne donne lieu à aucune déduction fiscale, à l’inverse du régime à l’IS.
L’ensemble de ces éléments doivent être inspectés et ramenés à votre situation personnelle afin de déduire le régime fiscal le plus avantageux.
Il est possible de changer de régime fiscal au cours de la vie de votre société. Une société imposée à l’IS peut basculer vers une imposition à l’IR, et vice-versa. Lorsqu’elle effectue le changement, ses bénéfices en cours et les plus-values en sursis sont immédiatement imposés. D’autre part, le report des déficits antérieurs doit être utilisé immédiatement. Dans le cas contraire, il sera définitivement perdu.
Il est important de noter que, dans certains cas, le changement de régime fiscal est définitif. Il sera donc impossible de revenir ensuite au régime fiscal initial.
Ainsi, l’imposition des bénéfices en SCI présente une grande flexibilité, avec de multiples options différentes.
Pour arrêter votre choix, il est nécessaire d’effectuer une simulation fiscale pour évaluer l’impact de chaque régime.
Cela dépend notamment de vos revenus annexes et de la structure globale de votre patrimoine. En général, les projets de taille réduite sont plus faiblement imposés à l’IR, tandis que les projets d’envergure sont plus intéressants à l’IS pour minimiser les coûts lors de l’exploitation, en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 26 février 2020
