L’objectif d’une SCI est l’achat et la gestion d’un portefeuille de biens immobiliers à plusieurs. Cette gestion implique la nomination d’un gérant lors de la création de la société. Il est en charge de la gestion quotidienne des affaires et du bon fonctionnement de continu de la société.
Ses fonctions sont librement déterminées dans les statuts de la société.
La SCI peut être dirigée par un ou plusieurs gérants. Pour être éligible à cette fonction, il est nécessaire de remplir certaines conditions. Le gérant d’une SCI doit être une personne physique ou morale (dans ce cas, le représentant légal de la société devient le gérant), majeure (ou un mineur émancipé).
Le gérant ne doit pas faire l’objet d’une condamnation judiciaire qui lui interdirait de gérer une société. Aussi, certaines professions ne donnent pas le droit d’exercer un mandat de gérant en parallèle.
Le gérant d’une SCI possède plusieurs pouvoirs importants. Sa mission première est la bonne tenue des comptes de la société. Il doit réaliser une comptabilité de trésorerie : un livre de comptes recense les encaissements et décaissements réalisés au nom de la société. Il possède la capacité d’engager la SCI auprès de tiers.
Au quotidien, il est également en charge de l’encaissement des loyers, du paiement des charges de la société, de la bonne tenue des déclarations fiscales, de la gestion des assurances des biens, de l’engagement du personnel (le cas échéant) et de l’entretien des biens immobiliers détenus dans le portefeuille.
Dans certains cas, il est possible de mettre en place un mandat spécial pour encadrer plus strictement les pouvoirs du gérant, ou les diviser astucieusement entre plusieurs gérants. Le gérant est responsable devant les associés de la SCI, et doit rédiger un compte-rendu de gestion au moins une fois par an.
Les règles de nomination d’un gérant sont librement définies dans les statuts de la société. Le plus souvent, les associés réunis en assemblée générale votent pour élire le gérant de la SCI.
Si aucune procédure spécifique n’est précisée dans les statuts, alors la personne ayant réuni la majorité des voix des associés représentant plus de la moitié des parts sociales est élue.
Son nom peut être inscrit dans les statuts ou dans un acte séparé, afin d’officialiser sa nomination.
Le gérant d’une SCI peut percevoir une rémunération, mais il ne s’agit pas d’une obligation. Cette décision peut être prise ou révisée lors de chaque assemblée générale.
Dans ce cas, les associés se réunissent, et votent pour ou contre la rémunération proposée. Si le gérant est également associé, il a le droit de prendre part au vote. Notons que la majorité des gérants de SCI ne sont pas généralement pas rémunérés.
Toute rémunération versée au gérant de la SCI doit figurer dans sa comptabilité.
Si le gérant est rémunéré mais n’est pas associé, et s’il ne possède aucun lien de subordination avec la SCI, il est considéré comme travailleur non salarié. Dans ce cas, il est affilié à la sécurité sociale des indépendants. Si un lien de subordination existe, il est alors considéré comme un salarié et relève du régime général de la sécurité sociale.
Il est important de relever qu’il ne cotise pas à l’assurance chômage.
Si le gérant est rémunéré, associé, et si aucun lien de subordination n’existe avec la SCI, alors il est considéré comme travailleur non salarié. Il relève donc du régime social des indépendants.
Si un lien de subordination existe, alors il est considéré comme un travailleur salarié, et relève du régime général de la sécurité sociale. Il ne cotise pas non plus à l’assurance chômage.
Enfin, un gérant non rémunéré n’est soumis à aucune cotisation sociale, donc à aucune forme de protection sociale pour l’exercice de cette fonction.
Le gérant d’une SCI est élu pour effectuer un mandat limité dans le temps. Ses fonctions prennent donc fin à échéance du mandat qui lui a été confié.
Le gérant peut également démissionner au cours de son mandat. Pour cela, il doit en informer les associés par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’est pas tenu de justifier sa décision. Si son départ cause un préjudice à la société, il devra l’indemniser en conséquence.
Enfin, un gérant de SCI peut être révoqué par une décision des associés réunissant plus de la moitié des parts sociales de la société. Il ne peut être révoqué avant le terme de son mandat sans motif valable.
Dans le cas contraire, la SCI est tenue de l’indemniser pour le préjudice causé.
Les statuts de la SCI sont donc le document clé qui permet d’encadrer intelligemment le mandat du gérant. Plusieurs clauses spécifiques peuvent y être intégrées, comme une limitation d’âge, l’exigence de compétences spécifiques, l’encadrement des motifs de révocation, les conditions d’une éventuelle démission, etc.
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 7 juin 2021
