Une SCI permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier, dans l’optique d’en tirer des revenus et de les transmettre. Il s’agit d’un outil patrimonial plébiscité par de nombreux français, et notamment dans un cercle familial.
En effet, elles permettent de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. Il s’agit donc d’une société civile disposant d’une réelle personnalité juridique.
Elle est gérée et représentée par un gérant, désigné suite au vote des associés. Le fonctionnement de la SCI est fixé dans ses statuts. Ses obligations comptables sont focalisées autour de la gestion de la trésorerie si elle bénéficie du régime simplifié.
Pour celles devant tenir une comptabilité en partie double, il est nécessaire de suivre plusieurs principes essentiels.
Découvrons ensemble toutes les obligations comptables à respecter dans le cadre d’une SCI
Il n’est pas toujours obligatoire de tenir une comptabilité en partie double en SCI. Pourtant, cela peut présenter un réel intérêt pour vos associés.
En effet, en présence de comptes courant, tenir une comptabilité permet de rendre opposable ce compte à l’administration fiscale et aux autres associés.
Cela est particulièrement utile en cas de cession ultérieure des parts sociales
Si une opération sur le capital intervient, le capital de la SCI peut être libéré de manière différée, et la comptabilité permettra de mieux suivre l’opération pour tous les associés.
Enfin, certains montages fiscaux seront plus clairs et plus sécurisés car elle permet de prouver la réelle existence de la SCI. Vous garderez enfin une meilleure maitrise de tous vos flux de revenus entrants et sortants, afin d’optimiser la gestion de votre société.
Pour toutes ces raisons, et bien que les obligations comptables puissent parfois rebuter certains associés, il s’agit d’un outil de pilotage utile à court et moyen terme.
Toutes les SCI ne sont pas soumises aux mêmes obligations comptables. En effet, cela dépend de leur régime fiscal, des dispositions incluses dans les statuts, de leur activité ou du nombre d’associés. Certaines bénéficient de formalités simplifiées, tandis que d’autres sont obligées d’adopter une comptabilité en partie double.
Tout d’abord, le modèle simplifié se limite à une comptabilité de trésorerie
Concrètement, il s’agit de tenir un cahier enregistrant toute les recettes et les dépenses. Le solde obtenu à la fin de l’exercice doit correspondre à celui figurant sur votre relevé bancaire.
Seules les SCI imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et dont les associés sont des personnes physiques peuvent bénéficier de cet avantage.
Pour les autres SCI, on utilise une comptabilité en partie double.
Elles doivent alors appliquer les mêmes dispositions que les entreprises traditionnelles, et suivre les règles prescrites par le plan comptable général.
Il est alors nécessaire de tenir des journaux comptables (un livre journal, un grand livre, un livre d’inventaire et des annexes) auxquels peuvent s’ajouter un journal des achats, des ventes, de TVA, etc.
Le nombre d’écritures comptables est beaucoup plus important, ce qui nécessite de solides connaissances en comptabilité et gestion.
La SCI devra donc établir ses comptes annuels
Ces obligations incombent aux SCI imposées à l’IS (Impôt sur les sociétés), dont un associé est soumis à l’IS, ou lorsqu’elles sont de "taille importante".
Pour être concernée par ce dernier critère, elle doit remplir au moins deux des trois conditions suivantes : son total de bilan excède 1,55 million d’euros, son chiffre d’affaires excède 3,1 millions d’euros et elle possède plus de 50 salariés.
Les SCI exerçant des activités particulières doivent aussi adopter une comptabilité en partie double (SCI de construction vente, etc.)
Faire appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire en SCI, mais est fortement recommandé ! L’entreprise peut choisir de tenir sa comptabilité seule, ou de la déléguer à un professionnel.
Si vous choisissez la première option, assurez-vous de posséder toutes les compétences requises et les logiciels informatiques adaptés
L’expert-comptable exerce une mission contractuelle pour la SCI, consignée avec une lettre de mission et moyennant le paiement d’honoraires.
Pour le gérant de SCI, faire appel à un expert-comptable diminue la probabilité d’erreurs, est plus sécurisant, plus crédible, et limite surtout la possibilité de subir un redressement fiscal en cas d’erreur.
De nombreux experts-compables physiques ou en ligne proposent désormais leurs services à tous les entrepreneurs.
Les gérants de SCI font souvent appel à des sociétés de domiciliation pour établir leur siège social. Solution efficace et peu onéreuse, elle leur permet de protéger leur vie privée tout en bénéficiant de nombreux services complémentaires destinés à alléger leur quotidien.
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 22 juillet 2019
