Qu'est-ce qu'une SCI ?
L'objet social d'une SCI est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
Une définition de la SCI
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique revêtant le statut de personne morale. Le but d'une SCI est d'atteindre des objectifs en lien avec la gestion d'un patrimoine immobilier.
Créer une SCI impose d'être au minimum deux associés. Il n'existe pas de limite maximum pour le nombre d'associés pouvant rejoindre la SCI. Les associés peuvent avoir un lien familial en fonction de la nature de la SCI.
La SCI offre aux associés l'opportunité de séparer leur patrimoine personnel du patrimoine géré en société. Une nuance importante doit être réalisée. À l'inverse des sociétés commerciales, les associés sont responsables des dettes de la SCI à la hauteur de leurs apports au capital social. En cas de défaillance de la SCI, le patrimoine des associés est exposé et peut être sollicité pour rembourser les dettes.
La différence entre société civile immobilière et société commerciale
Une société civile immobilière n'est pas une société commerciale. Elle n'est pas en mesure d'exercer une activité commerciale. Il est exclu qu'elle puisse se spécialiser dans l'achat et la revente de biens immobiliers. Les activités de marchands de biens sont interdites.
La SCI n'est pas à confondre avec la SCPI, la société civile de placement immobilier. L'essence d'une SCPI est de collecter de l'argent auprès d'investisseurs dans le but d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour la location. L'investisseur a une gestion plus passive qu'en SCI.
La responsabilité des associés et des gérants en SCI
La SCI précise dans ses statuts les modalités de sélection du gérant. Les missions de ce dernier sont les suivantes :
- être le représentant légal de la SCI ;
- gérer la comptabilité ;
- gérer la fiscalité ;
- signer les contrats de location, d'achat, de prestations de services, etc ;
- être l'intermédiaire auprès des locataires, etc.
Dans la plupart des cas, le gérant est nommé par les associés lors d'une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
Les associés sont responsables des dettes de la société civile immobilière de façon indéfinie. En cas de défaillance, ils participent aux dettes de la SCI à la hauteur de leurs apports personnels.
Une SCI peut revêtir plusieurs formes :
Pourquoi est-il stratégique de bien choisir son type de SCI ?
Le contenu des statuts est susceptible de varier selon le type de SCI. Les statuts sociaux établissent les règles de fonctionnement interne de la société civile immobilière. Ils précisent son objet social. Avant la création d'une SCI, il est essentiel de choisir le type correspondant à votre projet de gestion immobilière.
Étudiez avec soin les différentes formes de SCI pour savoir si elles sont compatibles avec vos objectifs. Il est important de vous poser les bonnes questions : Avez-vous besoin d'exonérer vos descendants des droits de succession ? Souhaitez-vous simplement gérer un patrimoine immobilier en famille ou louer les biens avec plusieurs associés ? Recherchez-vous des revenus locatifs ou à bénéficier d'une résidence secondaire pour vos vacances ?
Créer une SCI nécessite de suivre des démarches précises. SeDomicilier vous accompagne dans vos projets, grâce à des experts dédiés.
La rédaction des statuts de la SCI
La rédaction des statuts est une étape incontournable et fondatrice dans la création d'une société civile immobilière. Ils précisent le fonctionnement de la SCI. Il est possible de rédiger vous-même ces statuts ou vous pouvez vous faire accompagner par des experts de SeDomicilier.
Les statuts contiennent les éléments essentiels au fonctionnement de votre SCI :
- le statut juridique ;
- l'objet social ;
- la dénomination sociale ;
- l'adresse du siège social ;
- le montant du capital social ;
- la durée d'existence de la SCI ;
- l'identité des associés fondateurs et la valeur de leurs apports ;
- le mode de répartition des parts sociales ;
- les conditions de souscription des parts sociales ;
- les conditions de nomination du gérant de la SCI.
Un avocat est compétent pour vous accompagner dans la composition de ces statuts. Profitez des experts en conseils juridiques de SeDomicilier.
La publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales
La publication d'un avis de création est essentielle dans un journal d'annonces légales. Votre avis doit contenir les informations suivantes :
- la dénomination sociale de la SCI ;
- l'objet social ;
- l'adresse du siège social ;
- le montant du capital social ;
- la durée d'existence de la SCI ;
- les informations relatives au gérant.
Le dépôt du capital social de la SCI
Les associés d'une SCI doivent déposer le capital social auprès d'une banque. Celle-ci immobilise les fonds sur un compte bloqué jusqu'à l'immatriculation de votre société. Une alternative consiste à solliciter l'expertise d'un notaire.
L'immatriculation de la SCI
L'immatriculation d'une société civile immobilière se réalise auprès de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI), par l'intermédiaire du Guichet unique. Ce dernier centralise toutes les demandes de création de sociétés ou d'entreprises individuelles (EI).
La domiciliation du siège social d'une SCI
Une SCI doit domicilier son siège social à une adresse précise. Le choix du domicile du gérant est une solution souvent privilégiée. Des inconvénients en matière de vie privée et de confidentialité sont susceptibles d'émerger.
La société de domiciliation présente des avantages pour domicilier le siège social de votre SCI :
- Gestion du courrier : réception, numérisation, réexpédition.
- Accueil physique et téléphonique.
- Conseils juridiques et comptables.
- Location d'espaces de coworking ou de bureaux aménagés.
- Location de salles de réunion avec matériels audiovisuels.
- Connexion Internet, imprimantes, etc.
SeDomicilier propose des adresses situées dans des quartiers de prestige à Paris et dans les grandes villes de France.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La SCI présente des avantages en termes de régime fiscal et de transmission du patrimoine.
Quel régime fiscal pour une SCI ?
Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
Une société civile immobilière (SCI) est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) par défaut. Les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Choisir l'IR permet de simplifier votre comptabilité. Il n'est pas nécessaire de solliciter la technique d'un expert-comptable.
L'impôt sur les sociétés donne l'avantage d'amortir un bien immobilier en le dépréciant dans le but de réduire le résultat imposable. Les associés de la SCI ont la capacité de déduire des frais : rémunération du gérant, honoraires du notaire, etc.
Le régime micro-foncier
Lorsque les revenus par an d'une SCI sont inférieurs à 15 000 euros, celle-ci peut choisir le régime micro-foncier.
Pour être éligible, il convient d'être propriétaire :
- d'un bien générant des revenus avec une imposition reliée à un régime fiscal spécifique : Sellier, Borloo, Pinel, etc ;
- d'un bien immobilier mis en location sous une convention ANAH ;
- d'un bien immobilier détenu en nue-propriété ;
- d'un immeuble localisé sur un site qualifié en patrimoine remarquable ;
- d'un monument historique.
Si vous réalisez un investissement locatif, le régime micro-foncier s'applique pour les locations nues suivantes : maisons, appartements, caves, parkings, terrains, locaux d'activités. Le régime micro-foncier permet aux propriétaires de SCI de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %.
Le régime réel
Le régime réel est la seconde option d'imposition pour les revenus fonciers. Il s'applique quand le revenu brut foncier annuel du contribuable est supérieur à 15 000 euros. Le régime réel confère le droit de recourir au déficit foncier en cas de situation précaire de la SCI.
Les charges déductibles en SCI
Dans la perspective d'optimiser la rentabilité de votre investissement en SCI, vous pouvez déduire certaines charges.
Pour déduire vos charges, il est essentiel de conserver les justificatifs de paiement en lien avec les charges déductibles. Ils devront être produits en cas de contrôle fiscal.
Profitez de l'expertise de SeDomicilier pour éviter les litiges avec l'administration publique :
- faire la différence entre charges locatives et charges déductibles ;
- respecter les conditions légales en vigueur ;
- conserver vos justificatifs sur une période déterminée.
Transmettre son patrimoine immobilier en SCI
La transmission du vivant
La SCI est un statut juridique très avantageux dans le cadre de la transmission de patrimoine. Vos parts sociales sont transmissibles à vos enfants sans fiscalité, à condition de respecter la tranche de 100 000 euros tous les 15 ans. Aucun droit de donation ne s'applique.
La transmission après décès
En cas de décès, les héritiers recevant les parts sociales doivent s'acquitter de droits de succession. Ceux-ci sont calculés sur la base de l'actif, après la prise en compte des dettes au moment du décès.
Les droits de succession sont appliqués sur la base du barème de l'impôt sur le revenu :
Pour limiter la fiscalité dans le cadre d'une succession, les parents ou les grands-parents peuvent céder les parts sociales de manière progressive.
L'exonération des droits de mutation s'applique en fonction du degré de parenté lors de la donation :
La SCI présente des avantages pour les personnes souhaitant gérer un bien immobilier en famille ou dans un cadre particulier (résidence de vacances, investissement locatif, développement agricole, etc). La société civile immobilière offre une véritable souplesse en termes de gestion. Elle présente des intérêts pour la transmission patrimoniale immobilière.
