Qu'est-ce qu'une SCI de location ?
Une SCI (société civile immobilière) est une société qui vous permet de gérer et de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers, qu'ils soient meublés ou non. Pour créer une SCI de location, vous devez être au minimum deux associés, avec un objectif commun : réaliser un investissement locatif et en tirer des revenus.
Il existe plusieurs types de SCI : SCI de location, SCI familiale, SCI de construction-vente... Mais quel type de SCI choisir pour louer un bien ?
La SCI de location semble être la plus adaptée pour les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif, à condition de préciser dans les statuts que les biens détenus par la société pourront être mis en location.
Une autre solution peut être envisagée, dans l'hypothèse où vous souhaitez investir avec les membres de votre famille : la SCI familiale. Cette structure vous permet de constituer un patrimoine immobilier au sein de votre famille, et d’en faciliter la succession.
Dans ce type de structure, le patrimoine immobilier est détenu par la SCI et les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur apport. Ce sont les associés qui rédigent les statuts de la SCI, au moment de sa création, permettant ainsi de régir son fonctionnement et son organisation, ainsi que les modalités de prise de décision.
Mais avant de se lancer dans la création d'une SCI, les associés doivent faire face à un choix crucial : créer une SCI pour louer un bien vide ou meublé ? Si vous souhaitez louer un logement meublé en SCI, certaines conditions doivent être respectées :
- le bail doit être d'au moins 1 an, voire 9 mois si le locataire est étudiant ;
- le préavis de la location meublée est d'1 mois pour le locataire ;
- le préavis pour le propriétaire est de 3 mois avant la date d'échéance du bail et sous certaines conditions ;
- le logement doit comporter certains meubles (literie, plaques de cuisson, table, chaises, ...).
Une fois votre locataire trouvé, vous pouvez tout à fait déléguer la gestion locative du logement. Comment ? En faisant appel à un gestionnaire particulier ou un professionnel qui sera chargé de s'occuper des démarches à effectuer une fois que le locataire est dans les lieux : perception des loyers, réparations, régularisation des charges,...
Pourquoi créer une SCI pour de la location ?
La création d'une société civile immobilière (SCI) pour mettre en location un bien immobilier présente plusieurs avantages. Vous n'êtes pas encore convaincu ? Alors lisez attentivement ce qui suit...
Investir à plusieurs dans un bien immobilier
Un des principaux avantages de la SCI est de vous permettre d'investir à plusieurs dans un bien immobilier en vue de le mettre en location. Cette structure vous permet d'augmenter votre capacité d'investissement en développant un projet commun. Il est d'ailleurs plus aisé d'investir à plusieurs dans un bien immobilier pour avoir une plus grande superficie, et ainsi mutualiser les charges.
Par ailleurs, chacun des associés effectue des apports au capital en fonction de sa capacité financière. Ainsi, vous n'êtes responsable qu'à hauteur de votre participation respective au capital de la SCI.
Simplifier la gestion du patrimoine au sein d'une SCI location
La gestion du patrimoine immobilier au sein d'une SCI est simplifiée. Elle permet de répartir entre les associés les bénéfices et dettes engendrés par le bien détenu par la société.
L’investissement d'un bien immobilier dans une SCI se révèle donc particulièrement intéressant si vous générez des revenus importants et que les charges qui se rapportent à la gestion et à l'entretien du bien sont trop élevées. Ainsi, si des travaux sont effectués sur le bien, le montant est assumé par l'ensemble des associés, à hauteur des parts sociales qu'ils détiennent.
De plus, pour procéder à la cession du bien immobilier, il faut obtenir l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société. Le patrimoine immobilier est donc protégé en cas de mésentente entre les associés.
Faciliter la transmission du patrimoine immobilier
En SCI, la transmission des biens immobiliers est facilitée, ce qui est un avantage indéniable dans le cadre d'une succession...
D'une part, cela vous permet d'éviter l'indivision. En effet, le bien est détenu par la société et les associés sont propriétaires des parts sociales. Si vous souhaitez sortir de la SCI, il vous suffira de vendre vos parts sociales à un autre associé, sans contraindre l'ensemble des copropriétaires à vendre le bien, ce qui est le cas en indivision.
D'autre part, la création d'une SCI vous permet d'éviter de payer les droits de mutation en cas de donation du bien à vos enfants. Ainsi, si vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder progressivement les parts sociales de votre SCI, à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans et par enfant.
Bénéficier d'avantages fiscaux
La SCI permet de diminuer le montant des impôts dus par les associés. En effet, il est possible pour les associés de déclarer un déficit foncier si les charges payées sont supérieures aux loyers perçus.
Cette technique vous permet de diminuer le montant de vos revenus fonciers, et donc les impôts dus par chacun des associés.
Renforcer la crédibilité des propriétaires
Enfin, créer une SCI pour louer un bien immobilier est un gage de crédibilité auprès des banques. En effet, il est plus aisé d'accorder un prêt bancaire à une société disposant d'un capital social et de plusieurs associés.
Quelle fiscalité est applicable pour une SCI de location ?
SCI de location à l'IR
Une société civile immobilière (SCI) peut générer des bénéfices si les biens détenus sont loués et que vous percevez en contrepartie des revenus locatifs.
Les revenus fonciers perçus dans le cadre de votre SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé indique alors, dans sa déclaration de revenus, les sommes perçues et paie les impôts dus au prorata de sa participation au capital social.
Si vous percevez des revenus fonciers inférieurs à vos charges, sachez qu'il est possible de déduire fiscalement un déficit foncier de vos revenus globaux, dans la limite de 10 700 €.
SCI de location à l'IS
Sachez que si vous mettez en location des biens meublés, votre SCI sera obligatoirement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la location meublée étant assimilée à une activité commerciale.
Les bénéfices soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) le seront à hauteur de 15 % jusqu’à 42 500 € et de 25 % au-delà.
Quelles sont les démarches à accomplir pour créer une SCI de location ?
Pour créer une SCI de location, vous devez suivre les 4 étapes suivantes :
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rédiger les statuts de votre SCI ;
- constituer et déposer le capital social sur un compte bancaire dédié ;
- publier un avis de création de votre SCI dans un journal d'annonces légales ;
- procéder à l'immatriculation de votre SCI de location sur le site du Guichet unique de formalités des entreprises.
Etape 1 : rédiger les statuts de la SCI
Pour commencer, vous devez rédiger les statuts de votre SCI de location. La rédaction des statuts est une étape cruciale, à ne surtout pas négliger, puisqu'elle va vous permettre d'encadrer le fonctionnement et l'organisation de votre société. Elle est indispensable au bon déroulement de de votre activité...
Cela implique de prévoir et d'inscrire dans vos statuts plusieurs mentions, notamment :
- la dénomination sociale de la SCI de location ;
- l'objet social ;
- l'adresse du siège social ;
- la nomination du ou des gérant(s) ;
- la durée de vie de votre SCI (99 ans maximum) ;
- l'identité des associés ;
- la répartition des parts sociales entre les associés ;
- les modalités de prises de décision...
Surtout, si vous envisagez d'acheter un bien pour le louer, n'oubliez pas de préciser dans vos statuts que les biens détenus par la société pourront être mis en location.
D'autres dispositions doivent également figurer dans vos statuts : le montant du capital social, les règles de vote en assemblée générale, les modalités de cession des parts sociales,... Quoiqu'il en soit, les statuts doivent être rédigés minutieusement, une erreur dans la rédaction pouvant avoir des conséquences sur le bon déroulement de votre activité.
Etape 2 : déposer le capital social
Une fois les statuts rédigés, vous devez constituer et déposer le capital social de votre SCI sur un compte bancaire à son nom.
Le capital social est constitué par les apports des associés, qui peuvent être des apports en numéraire (sommes d'argent) ou en nature (bien meubles ou immobiliers).
Une fois les apports effectués, c'est à vous de décider avec vos associés de la répartition des parts sociales.
Etape 3 : publier une annonce légale de création d'une SCI
L'immatriculation de votre SCI de location doit être précédée de la publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales. Cette annonce légale permet de rendre publiques les informations liées à votre société : sa dénomination sociale, l'identité du gérant, l'adresse du siège social,...
Une fois l'annonce publiée, vous recevrez une attestation de parution dans un journal d’annonces légales, document indispensable pour votre demande d'immatriculation.
Etape 4 : immatriculer la SCI en ligne
Enfin, pour exercer votre activité, vous devez obligatoirement immatriculer votre SCI de location sur la plateforme de l'INPI : le Guichet unique. Pour cela, il vous suffit de remplir un formulaire unique, déposer vos pièces justificatives et régler les frais de dossier.
Une fois votre déclaration effectuée et dès la réception de votre numéro SIRET, vous pouvez exercer légalement votre activité !
