Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale ayant une vocation : acheter à plusieurs un bien immobilier et en assurer ensemble la gestion. Elle ne peut avoir un but commercial. Il est important de faire le bon choix en fonction de vos projets patrimoniaux, fiscaux et de vos objectifs d’investissements.
Grâce à notre guide complet, vous trouverez la réponse à toutes vos questions
Tout d’abord, créer une SCI vous permet de choisir votre régime fiscal, à l’IR (Impôt sur le revenu) ou à l’IS (Impôt sur les sociétés). L’option pour l’IS permet de n’imposer que la société, et vous laisse le choix de vous verser ou non des dividendes pour amortir l’investissement.
Une SCI est souvent créée pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Il s’agit du meilleur statut juridique pour ce type de projet. Elle permet aussi de fixer librement les modalités de prise de décision entre les différents associés.
Une SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine, car il est simple d’en sortir et, en cas de décès, elle permet d’éviter l’indivision entre les enfants.
Sur la plus-value, vous pouvez bénéficier d’un abattement supplémentaire pour durée de détention, calculé à compter de la date de souscription ou d’acquisition des titres, sans tenir compte de la date d’acquisition de l’immeuble.
Les coûts suivants sont à prévoir :
- La publication d’une annonce légale dans un journal agrée : 200€ environ
- L’inscription de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés : 70€ environ
- L’inscription au Registre des Bénéficiaires Effectifs : 25€ environ
Il ne faut pas omettre les éventuels honoraires si vous décidez de faire appel à un professionnel pour la rédaction des statuts (avocat, notaire, etc.) ou pour valoriser les apports.
Il faut tout d’abord procéder à la rédaction des statuts, puis déposer une annonce légale dans un journal agrée puis déposer le capital bloqué auprès de votre banque.
Une fois l’ensemble des pièces justificatives réunies, vous pouvez compléter le formulaire CERFA officiel et déposer votre dossier auprès du greffe du tribunal de commerce compétent (en fonction de la domiciliation de la SCI). Celui-ci traitera votre demande dans un délai de 3 semaines environ.
- Si vous choisissez une imposition à l’IR, les associés sont taxés directement, et chacun doit intégrer le résultat de la SCI dans sa propre déclaration de revenus. Cette option est déconseillée si vous êtes déjà imposé dans une tranche élevée. Avec cette option, il est possible de déduire plusieurs charges mais pas l’amortissement du bien. Cependant, la plus-value est calculée en prenant la valeur nette comme base, ce qui augmente le montant de l’impôt.
- Si vous choisissez une imposition à l’IS, la société est imposée directement en fonction de son résultat net fiscal, au taux de 33,33% ou 15% si les bénéfices sont inférieurs à 38 120€ par an. Les associés sont ensuite libres de se verser des dividendes sur lesquels ils sont imposés. Cette option est conseillée pour les opérations de taille importante, et si la fiscalité est lourde à court-terme.
Chaque SCI doit obligatoirement posséder un gérant. Si le gérant est non-associé et si la SCI est imposée à l'IR, sa rémunération est déductible du résultat et sera imposée en revenus fonciers.
Dans une SCI soumise à l’IS, elle n'est pas déductible
Si le gérant est associé, et si la SCI est imposée à l’IR, la rémunération du gérant n’est pas déductible du résultat. Elle est directement imposée en revenus fonciers. Si la SCI est soumise à l’IS, elle est déductible du résultat et vient diminuer l’assiette d’imposition. Dans ce cas, elle ne doit pas être exagérée.
Si le gérant est associé rémunéré, il relève du régime des indépendants. Il cotisera à la SSI, qui a remplacé le RSI.
S’il est associé non rémunéré, il s’est soumis à aucun régime social
Si le gérant est non associé et s’il existe un lien de subordination entre le gérant et la SCI, alors il a le statut d’assimilé salarié. Il est alors rattaché au régime général de la sécurité sociale. Si aucun lien de subordination n’existe entre le gérant et la SCI, alors il cotise au régime des indépendants.
Votre SCI peut bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro pour tous les types de travaux éligibles. Si le logement en SCI appartient à une copropriété, il est possible de bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro « copropriétés ». Pour cela, il doit être occupé à titre de résidence principale, soit gratuitement par un associé personne physique de la SCI, soit par un locataire.
Les SCI peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit pour les travaux de rénovation énergétique
Cela peut également vous permettre de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière.
L’agence nationale de l’habitat (ANAH) délivre également des aides aux propriétaires occupants et aux bailleurs en SCI.
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 16 mai 2019
