La loi Pinel, créée en 2014 et prolongée jusqu’en 2021, permet à toute personne physique ou morale désirant acheter un logement neuf de bénéficier de réductions d’impôts, à condition de le louer non meublé.
Ce dispositif a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs, et d’offrir davantage de biens sur le marché locatif en zones à flux tendus.
Concrètement, les personnes éligibles au dispositif peuvent bénéficier d’un abattement fiscal pouvant atteindre 63 000€ sur 12 ans, tout en participant à la construction de leur patrimoine immobilier.
Il est particulièrement apprécié des acheteurs préparant leur retraite qui bénéficient des loyers perçus, ainsi que dans la perspective de réaliser une plus-value lors de la revente.
Les SCI sont éligibles à la loi Pinel, et bénéficient de nombreux atouts supplémentaires
Dans ce contexte, découvrez dans cet article la manière dont saisir les bonnes opportunités d’investissement immobilier en SCI grâce à la loi Pinel !
Pour bénéficier de la loi Pinel, votre logement doit nécessairement être concerné par au moins une des conditions suivantes :
- Le logement doit être acquis neuf
- Le logement est en futur d’achèvement (dispositif VEFA)
- Le logement est en travaux pour respecter les critères de décence. Dans ce cas, il doit obligatoirement le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.
Quelle que soit votre situation, vous êtes dans l’obligation de respecter les règles édictées par le label performance énergétique RT 2012
Si votre logement subit des travaux de construction ou de remise aux normes, la loi prévoit des délais à ne pas dépasser (trente mois, le plus souvent) pour demeurer éligible au dispositif.
Aussi, votre logement doit obligatoirement être situé dans les zones éligibles, à savoir celles marquées de la lettre A, A bis ou B1.
La cartographie complète est dispositif sur le site officiel de référence sur la loi Pinel.
Les SCI sont soumises à des conditions supplémentaires particulières :
- Elles doivent être obligatoirement imposées à l’IR (Impôt sur le revenu)
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Les associés de la SCI doivent prendre un engagement sur la durée de mise en location du bien. Elle est de 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans maximum. Notez que la cession de tout ou partie des parts de la SCI par l’un des associés entraine une perte immédiate de l'ensemble des avantage.
La loi Pinel ne présente pas uniquement des avantages fiscaux pour les investisseurs
Les SCI bénéficient aussi du bonus de constructibilité dédié aux logements durables respectant des normes thermiques et de performance énergétique exigeantes.
De plus, d’autres dispositions sont favorables à la transmission des SCI familiales, et lèvent plusieurs contraintes qui sont habituellement imposées aux autres acheteurs.
Il est notamment possible de louer vos biens à d’autres membres de sa famille, ce qui était auparavant impossible avec la loi Duflot.
Dans le même temps, vous gardez la possibilité d’investir dans des logements de petite ou grande superficie, et dans des zones où la demande est forte (zones tendues).
Parmi les principaux inconvénients liés à la loi Pinel pour les investisseurs en SCI, il convient de relever la complexité des conditions d’éligibilité des logements.
En effet, les contraintes ayant trait à la nature du logement et à son emplacement peuvent rebuter certains acheteurs. Vous ne pouvez profiter de la loi Pinel pour plus de deux logements par an et par SCI, dans la limite de 300 000€ et 5 500€ par mètre carré.
D’autre part, la loi Pinel est soumise au dispositif d’encadrement des loyers, ce qui ne convient pas à toutes les SCI.
Il est impossible de cumuler les avantages fiscaux obtenus par la loi Pinel et ceux contenus dans la loi Malraux
Il est donc indispensable de comparer efficacement l’ensemble des lois pouvant optimiser la structure de votre patrimoine, et faire le choix le plus rentable. La loi Pinel ne constitue pas nécessairement la meilleure solution pour l'ensemble des investisseurs en SCI.
Cependant, la défiscalisation offerte, en particulier pour les SCI familiales, peut constituer un véritable atout en matière de gestion patrimoniale pour de nombreux investisseurs.
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 24 septembre 2018
