Une Société Civile Immobilière (SCI) a pour vocation l’achat et la gestion d’un portefeuille de biens immobiliers à plusieurs. Plébiscité par de nombreux investisseurs et familles françaises, elle comporte plusieurs avantages non négligeables : une gestion souple, de réelles facilités pour transmettre votre patrimoine en toute sécurité, une gouvernance modulable, etc.
Il existe plusieurs types de SCI : classique, familiale, etc. La Société Civile Immobilière d’Attribution est l’une d’entre elles. En effet, elle concourt aux mêmes objectifs, mais possède ses propres particularités.
Partons à la découverte de ce statut juridique très apprécié par de nombreux français.
Une SCI d’attribution a pour mission l’acquisition ou la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers, dans l’objectif de générer des revenus, et de les revendre.
Une fois la société constituée, les associés peuvent bénéficier des biens immobiliers acquis selon trois modalités :
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La pleine propriété : la propriété est partagée entre les différents associés présents au capital de la SCI, au prorata de la quantité de parts détenues par chacun
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En jouissance : on distingue l’associé ayant le droit de jouir du bien (comme l’habiter ou le louer par exemple) et celui qui en détient la propriété
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En nue-propriété : la personne est alors propriétaire du bien mais ne peut en jouir.
De manière intuitive, il est nécessaire d’être au moins 2 associés pour créer une SCI. Il n’est pas nécessaire de lui attribuer un capital social lors de sa création. En revanche, il est nécessaire d’investir suffisamment d’argent pour faire l’acquisition ou réaliser la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Les SCI d’attribution bénéficient de règles de gouvernance relativement souples. Les associés présents à son capital se réunissent, au moins une fois par an, en Assemblée Générale.
L’ensemble des sujets à l’ordre du jour sont évoqués et sont soumises au vote des associés.
Chacun possède un droit de vote dont l’importance est pondérée selon la quantité de parts qu’il détient au capital de la SCI. Il est possible de modifier cette règle (sauf clause léonine) en rédigeant un avenant aux statuts de la SCI.
La SCI doit posséder au moins un gérant, qui n’est pas obligatoirement associé. Il représente la société vis-à-vis des juridictions compétentes, et peut l’engager auprès de tiers. L’étendue de ses prérogatives est définie dans les statuts de la société.
Les SCI d’attribution sont imposables à l’IR. En d’autres termes, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices générés, en fonction de leur tranche marginale d’imposition.
Le montant imposable imputable à chaque associé est déterminé en fonction de la quantité de parts qu’il détient au capital de la SCI.
La première étape consiste à rédiger les statuts, choisir le siège social et réunir les apports au capital de la société.
Les mentions suivantes doivent obligatoirement figurer dans vos statuts :
- La forme juridique, en l’occurrence SCI
- L’objet social
- La dénomination sociale
- L’adresse du siège social
- Le montant des apports en capitaux (en numéraire, en nature ou en industrie)
- La durée de vie de la SCI, en l’occurrence 99 ans renouvelables
Le siège social de la SCI correspond à son lieu de résidence. Il doit être mentionnée sur tous les documents officiels émanant de la société. Diverses options se présentent quant au choix de l’adresse de siège social : au domicile du gérant, dans un local commercial, ou via une société de domiciliation.
Il est ensuite nécessaire de publier un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales agrée. Sans l’avis de parution dans un journal d’annonces légales, il sera impossible de demander l’immatriculation de la SCI.
L’ultime étape est l’immatriculation de votre société, via le dépôt de votre dossier de création auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) compétent. Voici la liste des documents à fournir :
- Le formulaire M0 société civile, qui correspond à la déclaration de constitution, dument complété et signé
- Une copie des statuts signés et certifiés conformes par tous les associés
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L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- Les documents justificatifs d’identité pour les associés et gérants moraux et physiques
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Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 15 avril 2021
